Latent skatt og skatterabatt ved kjøp av eiendoms-AS

De fleste større eiendomstransaksjoner i Norge gjennomføres som aksjekjøp — du kjøper selskapet som eier eiendommen, ikke eiendommen direkte. Da følger selskapets skattemessige posisjoner med på kjøpet, og den viktigste av dem er den latente skatten. Hvordan denne prises inn gjennom en skatterabatt, avgjør hva du faktisk betaler.

• Aksjekjøp eller innmatskjøp?
• Skatt og avskrivninger på næringseiendom
• Due diligence ved kjøp av næringseiendom

Denne artikkelen er generell informasjon om prising av latent skatt — ikke skatterådgivning. Beregningen av latent skatt og skatterabatt har vesentlige skattemessige konsekvenser og bør alltid kvalitetssikres av advokat og skatterådgiver med erfaring fra eiendomstransaksjoner.

Hva er latent skatt?

Når et selskap eier en næringseiendom, avskrives bygget skattemessig år for år. Etter en del år er eiendommens skattemessige verdi (saldoverdien) derfor ofte langt lavere enn det eiendommen faktisk er verdt i markedet. Differansen er en skattemessig merverdi som det ennå ikke er betalt skatt av.

Latent skatt

Den utsatte skatteforpliktelsen som hviler på differansen mellom eiendommens markedsverdi og dens skattemessige verdi. Skatten realiseres først hvis merverdien tas ut — typisk ved et innmatsalg eller en oppløsning av selskapet.

Ved et aksjekjøp overtar du selskapet i uendret stand. Du arver den lave skattemessige verdien, og dermed også den fremtidige skatten som ligger og venter på merverdien. Den nominelle størrelsen på denne forpliktelsen regnes ut slik:

Nominell latent skatt — selskapsskattesatsen ganget med den skattemessige merverdien

Hvorfor kjøper krever en skatterabatt

Hadde du i stedet kjøpt eiendommen som innmat, ville avskrivningsgrunnlaget blitt satt opp til kjøpesummen — et skattemessig trappesteg som gir høyere avskrivninger framover. Den fordelen mister du ved et aksjekjøp. Du overtar i stedet en lavere skattemessig verdi og en latent skatt som før eller siden kan slå inn.

For å kompensere for dette krever kjøper et prisavslag, kjent som skatterabatten (eller «latent skatteoffset»). Poenget er ikke å straffe selger, men å gjøre et aksjekjøp og et innmatkjøp sammenliknbare for kjøper når dokumentavgift og skatteposisjon trekkes inn.

Prisavslaget er en avtalt andel (rabattsats) av den nominelle latente skatten

Et illustrativt regneeksempel viser hvordan beløpene henger sammen. Tallene er runde og kun ment å vise mekanismen — ikke et markedsanslag.

Prisavslag (skatterabatt, 20 %)

Rabattsats × nominell latent skatt

1 760 000

Skatterabatten settes som en andel av den nominelle latente skatten — ikke hele beløpet. Forveksler du de to størrelsene i en forhandling, kan du argumentere for et prisavslag som er fem ganger for stort eller for lite.

Hvorfor rabatten ikke er 100 prosent

En vanlig misforståelse er at kjøper skal kompenseres for hele den nominelle latente skatten. Det stemmer sjelden, fordi forpliktelsen er utsatt og delvis selvkorrigerende. Tre forhold trekker den effektive verdien av skatten ned.

• 1Skatten er utsatt i tidDen latente skatten forfaller ikke i dag, men en gang i framtiden — kanskje aldri. En krone skatt langt fram i tid er verdt mindre i dag, og effekten beregnes ved å neddiskontere forpliktelsen.
• 2Avskrivninger gir delvis dekningKjøper fortsetter å avskrive bygget skattemessig etter overtakelsen. Disse avskrivningene gir skattefradrag som over tid demper effekten av den lave inngangsverdien.
• 3Forpliktelsen kan skyves videreSelger kjøper kan selge eiendommen som aksjer på nytt og dermed la den neste kjøperen overta den latente skatten. Realisering kan i praksis utsettes på ubestemt tid.

Summen av disse forholdene er at partene forhandler inn bare en del av det nominelle skattebeløpet. I det norske markedet har denne andelen historisk ofte ligget i et intervall på rundt 15 til 22 prosent av den nominelle latente skatten, men dette er ingen fast regel — det avhenger helt av forutsetningene partene legger til grunn.

Hva avgjør rabattsatsen

Rabattsatsen er ren forhandling, og to transaksjoner med samme nominelle latente skatt kan ende på ulike prisavslag. Det som drar satsen i hver retning, er forventningene om når og om skatten faktisk realiseres.

Drar rabatten opp (mot full skatt)

• Kort forventet holdeperiode — realisering ligger nært i tid
• Kjøper planlegger å ta merverdien ut, for eksempel ved innmatsalg
• Stor andel av verdien er avskrivbart bygg med lang gjenværende effekt
• Lav diskonteringsrente gjør den utsatte skatten mer verdt i dag

Drar rabatten ned (mot lav skatt)

• Lang eller ubestemt holdeperiode — exit planlegges som nytt aksjesalg
• Stor andel av verdien er ikke-avskrivbar tomt
• Høy diskonteringsrente reduserer nåverdien av en fjern skatt
• Marked der aksjesalg er normen, slik at realisering sjelden skjer

Fordi tomt ikke avskrives, er fordelingen mellom tomteverdi og bygningsverdi en viktig detalj. Jo større del av eiendommen som er avskrivbart bygg, desto mer betyr tapet av trappesteget for kjøper — og desto sterkere blir argumentet for en høyere rabatt.

I forhandlingen

I praksis beregner rådgivere fra begge sider den latente skatten ut fra selskapets faktiske saldoverdier og en avtalt eiendomsverdi. Deretter forhandles rabattsatsen, ofte med utgangspunkt i en neddiskontert modell der holdeperiode og diskonteringsrente er de mest omstridte forutsetningene.

• Følger med aksjekjøpet. Ved et aksjekjøp overtar du selskapets lave skattemessige verdi og den latente skatten som hviler på merverdien.
• Rabatten er en andel. Prisavslaget settes som en avtalt prosent av den nominelle latente skatten, ikke hele beløpet.
• Tre forhold demper verdien. Utsettelse i tid, fremtidige avskrivninger og muligheten for nytt aksjesalg gjør at rabatten sjelden er full.
• Forutsetningene avgjør. Holdeperiode, diskonteringsrente og tomt-/byggfordeling avgjør hvor rabattsatsen lander.

Ofte stilte spørsmål

Latent skatt er den utsatte skatteforpliktelsen som hviler på differansen mellom eiendommens markedsverdi og dens skattemessige verdi (saldoverdi). I et selskap som har eid eiendommen lenge, er den skattemessige verdien ofte langt lavere enn markedsverdien fordi bygget er avskrevet over år. Ved et aksjekjøp overtar kjøper selskapet med denne lave skattemessige verdien, og dermed også den fremtidige skatten som utløses hvis gevinsten realiseres.

Skatterabatten er prisavslaget kjøper får for å overta den latente skatten. Den settes som en andel av den nominelle latente skatten, ikke hele beløpet, fordi skatten er utsatt og delvis dekkes av fremtidige avskrivninger. I det norske markedet har andelen historisk ofte ligget rundt 15 til 22 prosent av den nominelle latente skatten, men dette er ren forhandling og varierer fra transaksjon til transaksjon.

Fordi skatten ikke forfaller i dag. Den er utsatt, og en krone skatt langt fram i tid er verdt mindre enn en krone i dag. I tillegg fortsetter kjøper å avskrive bygget skattemessig, noe som gir delvis dekning over tid, og forpliktelsen kan utsettes videre ved at eiendommen selges som aksjer på nytt. Derfor forhandles bare en andel av det nominelle skattebeløpet inn som prisavslag.

Den nominelle latente skatten beregnes som selskapsskattesatsen multiplisert med den skattemessige merverdien, altså differansen mellom markedsverdi og skattemessig verdi. Med en eiendom verdsatt til 100 millioner kroner og en skattemessig verdi på 60 millioner gir det en merverdi på 40 millioner, og en nominell latent skatt på 8,8 millioner kroner ved en skattesats på 22 prosent. Selve prisavslaget er en avtalt andel av dette beløpet.

Dette er generell informasjon om næringseiendom, ikke individuell skattemessig eller juridisk rådgivning, og regelverket kan endres. Ta alltid kontakt med advokat og/eller revisor før du tar konkrete beslutninger.

Kilder: Skatteetaten og Lovdata.

Var denne siden nyttig?

Hva er eiendommen din verdt?

Verdivurdering basert på faktiske transaksjoner i ditt marked.

• InvesteringAksjekjøp eller innmatskjøp?
• InvesteringSkatt og avskrivninger på næringseiendom
• InvesteringDue diligence ved kjøp av næringseiendom