Hva er yield i næringseiendom?

Yield er det enkleste nøkkeltallet for å vurdere en næringseiendom: det forteller hvor mye eiendommen kaster av seg per år, målt mot hva den er verdt. Forstår du yield, forstår du grunnlogikken bak både prising og verdivurdering.

Hva er yield i næringseiendom?

Yield beskriver forholdet mellom en eiendoms netto leieinntekter og markedsverdien. Den kalles også direkteavkastning, og er utgangspunktet for nesten alle verdivurderinger av utleide næringsbygg.

Regn på dine egne tall i yield-kalkulatoren: brutto og netto yield, og hva belåning gjør med egenkapitalavkastningen.

Grunnleggende om yield

En lav yield betyr ofte lavere risiko og mer stabile eiendommer, mens en høyere yield kan tyde på høyere risiko eller utviklingspotensial.

Lav yield

• Sentral beliggenhet, moderne bygg
• Solide leietakere på lange kontrakter
• Høy pris per krone leie

Høy yield

• Mindre marked eller sekundær beliggenhet
• Korte kontrakter, ledighet eller oppgraderingsbehov
• Betaler for risiko, eller for potensial

Hvordan bruke yield i praksis

• 1Innhent nødvendig informasjonLeieinntekter, eierkostnader, leietid og markedsforhold. Jo mer nøyaktig grunnlaget er, desto bedre blir analysen.
• 2Beregn netto leieinntekterTrekk eierkostnadene som ikke viderefaktureres fra brutto leieinntekter: forsikring, eiendomsskatt, forvaltning og vedlikehold.
• 3Finn sammenlignbare eiendommerNylige transaksjoner i samme by og segment gir yield-nivået markedet faktisk betaler.
• 4Beregn og sammenlignDel netto leieinntekt på verdien, og sammenlign med markedsnivået.

Yield gir en rask indikasjon på verdi, men bør alltid ses i sammenheng med leietid, leietakernes soliditet og byggets tilstand.

Eksempel på yield-beregning

Et kontorbygg i Bodø med 5 millioner kroner i årlig leieinntekt:

Netto yield

4 000 000 / 100 000 000

4,0 %

Det viktigste å forstå er at verdien er svært følsom for yielden. Med samme leieinntekt:

Hva hvis jeg ikke vet yielden?

Den vanligste situasjonen er at du kjenner leieinntekten, men ikke hvilken yield markedet vil prise eiendommen til. Da snur du formelen:

• Bruk yielden fra nylige transaksjoner i samme område og segment.
• Juster for beliggenhet, leietid og byggets standard.
• Regn på et spenn, ikke ett tall: 0,25 prosentpoeng gjør stor forskjell.

Yield fra en annen by eller et annet segment er ikke sammenlignbar. En lagerbygning i Alta og et kontorbygg sentralt i Tromsø prises på helt ulike nivåer.

Oppsummering

Ofte stilte spørsmål

Det finnes ikke ett riktig svar, for yield reflekterer risiko. Sentralt beliggende kontoreiendom med solide leietakere på lange kontrakter prises med lavere yield enn eldre bygg med korte kontrakter i mindre markeder. Sammenlign alltid mot tilsvarende eiendommer i samme marked.

Brutto-yield beregnes av brutto leieinntekter, mens netto-yield (det vanligste i næringseiendom) beregnes av leieinntekter fratrukket eierkostnader. Netto-yield gir det mest presise bildet av faktisk avkastning.

Verdi er netto leieinntekter delt på yield. Når markedet krever høyere avkastning for samme leieinntekt, må prisen ned. En endring på ett prosentpoeng i yield kan gi store verdiutslag.

Var denne siden nyttig?

Hva er eiendommen din verdt?

Verdivurdering basert på faktiske transaksjoner i ditt marked.

• BegreperArealbegreper: BTA, BRA og utleibart areal
• BegreperAvregning av felleskostnader for leietakere
• BegreperBrannsikkerhet og HMS — gårdeiers ansvar
• BegreperBrutto leieinntekter i næringseiendom
• BegreperByggetillatelse og byggesaksprosessen for næringsbygg